近日，诸葛数据研究中心公布100家上市房企“三道红线”变动情况。

2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家，较2021年减少6家；只踩中一条红线，处于黄档区间的房企有20家，较2021年减少2家；踩中两条红线，处于橙档区间的房企有21家，较2021年减少1个，三条红线全部踩中的红档房企有30家，较2021年增加9个。

整体来看，房企三道红线的合格率不足3成，2022年有21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。

(资料图片仅供参考)

“三道红线”政策未取消 各项指标均没有变化

据财联社此前报道，针对日前市场传出“三道红线”政策已取消的消息，记者从多家房企处获悉，目前“三道红线”政策并未取消，各房企仍在如期报送，所需填报表格中各项指标也均没有变化。注: “三道红线”指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

不过，“三道红线”指标在2022年已有所松动，当年1月，记者从房企方面获知，房地产并购贷款不再计入“三道红线”。而在2023年伊始，市场又传出“三道红线”政策已取消的消息。

“从2022年市场来看，房地产企业经历了重新洗牌，绿档房企数量正在减少，不少曾经的黄档、橙档房企掉入红档，两极分化现象较为明显。随着2023年政策端继续发力，以及销售回暖、市场预期转好，房企资金端压力有望逐步缓解，预计2023年房企三道红线情况将会好于2022年。”诸葛找房分析师表示。

红档房企增至30家

据诸葛找房统计，2022年100家上市房企的“三道红线”指标，变动最大的集中于红档和绿档房企，两极分化现象凸显，且红档房企成为四档中唯一出现数量增加的。

其中，29家绿档房企包括万科、保利、招商蛇口、金地、龙湖、华润等，这些房企不是具有国央企背景便是优质头部民企，企业运营状况稳健、现金流充足。居于黄档的房企有20家，数据显示，黄档房企大部分在现金短债比这一指标集中踩线，该档位以中部阵营房企为主，如绿城中国、金科股份、雅居乐、旭辉、弘阳地产等。

橙档代表房企踩中两条线，2022年100家上市房企中处于橙档的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中国铁建，也连踩两条红线。“在行业下行、销售降温等压力下，即使是央国企背景也不能成为永久的护身符，企业仍然要以降负债、稳资金为主要导向。”上述诸葛找房分析师称。

红档房企意味着连踩三条红线，在诸葛找房监测的100家上市房企中，红色档的房企多达30家。其中多数房企已发生长期违约甚至暴露较大风险，阳光城、蓝光发展、富力地产等均在其列。

“对于出险房企而言，现在最重要的主题是活下去。三道红线已经不是主要的考核目标了，只要公司能够活下去，未来公司内部考核指标只会比三道红线指标要求的更加严格。”一位总部位于北京的房企人士告诉记者。

值得关注的是，按照监管要求，自2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

业内人士认为，按照目前房企财务状况以及房地产市场现状，所有房企在2023年底实现“三道红线”达标不太现实。届时“三道红线”指标是否会有所调整或者进行延期，还需拭目以待。

中交地产：“三道红线”橙档

4月25日，中国交通建设集团旗下房地产上市平台中交地产举行2022年度业绩说明会。

作为融资渠道相对宽松的央企，中交地产至今仍未满足“三道红线”指标令人生疑。

数据显示，截至2022年末，企业标剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为70.44%、138.82%和1.12（倍），属于“三道红线”中的“橙档”企业，引发深交所问询。

深交所要求企业说明“最近三年末，发行人剔除预收款后的资产负债率和净负债率高于同行业可比上市公司”的原因，中交地产也在同日的公告作出回复。

其表示，发行人股本和资本公积金额较小，上市后较少进行股权融资，合并权益金额较小；发行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和资本公积合计占合并权益比例分别为6.41%、4.60%、4.50%，同行业平均占比分别为35.01%、42.28%、36.19%，发行人股本及资本公积显著小于同行业可比公司。

同时，由于房地产开发需要较大金额的资金，多年来公司主要依赖债权融资筹集资金，因此，资本结构中负债金额占比相对较高，导致剔除预收款后的资产负债率和净负债率较高。

数据显示，截至2022年末，中交地产持有房地产项目115个，土地总面积1056.45万平方米，在建及待建面积1648.67万平方米。

行业面临重新洗牌

进入2023年，在政策多轮救市、疫情防控放开等因素下，市场呈现底部复苏态势，房企纾困也取得进展。今年年初，佳兆业、景瑞控股、融创等房企成功复牌，走出了关键性的一步，但未来走势仍不明朗。

3月10日，佳兆业复牌后，股价一度跌近40%。4月13日，融创中国控股有限公司复牌股价即遭腰斩，大跌55%。

“佳兆业和融创股价下跌，主要因素除了长期停牌所累积的投资者自身的流动性压力外，还和市场目前对于房地产板块未来走势的信心尚待恢复有关。”IPGLOBAL中国区首席经济学家柏文喜在接受大河财立方记者采访时说。

与此同时，很多房企仍然处于停牌中，截至目前，包括恒大、世茂、奥园、花样年等在内的房企仍未公布2022年年报。

4月7日，新力控股成为第一个倒下的爆雷房企。同日，蓝光发展发布可能被终止上市的第一次风险提示公告。

业内人士表示，房企退市潮可能将会来到，而国内上市房企格局分化将更为显著。

“新力控股退市是房企爆雷的延续，也是行业整体下行的集中表现。”北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、深圳电视台财经评论员陆晖在接受大河财立方记者采访时表示，“出险房企面临的最本质问题是负债过高导致资不抵债，非常直接地反映在资本市场上。这警示着同样身陷债务危机的房企，一旦触发条件将会面临退市的处境，企业被掐断融资渠道、丧失重组的价值，最终大概率会被破产清算。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉大河财立方记者，国内上市房企格局或将进一步分化，优质头部房企在融资等方面获得更大支持，率先在市场修复进程中抢占更多话语权。另外，部分临近或脚踩风险线的房企，短期内仍将陷入融资、经营等方面的困局。

“从目前的情况预计，大多数出险房企债务重组工作不会很顺利，因为涉及各种各样的问题和困难，外加多数企业业绩情况不理想，可能因无法按时发布财报等诸多情况被强制摘牌，房企的退市潮有可能会出现。”柏文喜说。

本文来源：财联社、观察者网、大河财立方

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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